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新加坡与中国香港市场呈现出一定特殊性。新加坡第一只泛亚太主题REITs-ETF于2016年上市，而严格聚焦本土市场的首只REITs-ETF则于2017年3月推出。彼时新加坡市场共有31只REITs，总市值达594亿新加坡元（按当时汇率折合424亿美元），单只平均市值约20亿新加坡元（折合14.3亿美元）。新加坡首只REITs于2002年上市，初期发展较为缓慢，2006年后进入规模扩张期，截至2012年（首个发展十年）总市值已达360亿新加坡元（折合257亿美元），2015年进一步通过布局澳洲物流物业实现突破，从本土REITs起步到本土REITs-ETF推出耗时约10年。中国香港市场的REITs-ETF参考价值相对有限：尽管香港REITs总市值已超1500亿港元（折合193亿美元），但市场集中度极高，仅10只挂牌产品中，领展房产基金的市值占比就达70%左右。香港首只REITs-ETF于2020年10月上市，其跟踪的标普高收益亚太地区（新西兰除外）房地产投资信托精选指数，除投资领展外，还涵盖大量日本、澳大利亚、美国等海外标的，并非纯粹的跟踪中国香港市场REITs标的。
相较而言，日本、新加坡市场REITs市场的发展路径与制度环境对我国更具参考价值。从其发展历程来看，当REITs市场总市值突破500亿美元时，往往是REITs-ETF推出的适宜窗口期；同时，从首只REITs产品挂牌上市到REITs-ETF正式落地，通常需要经历6-7年的市场培育与发展周期。回到我国市场，截至2025年11月17日，国内REITs总市值约2225亿元人民币（折合314亿美元），单只产品平均规模约29亿元人民币（折合4.1亿美元）。对比“答复函”中提及的“截至2024年7月末，已有40只REITs上市，募集资金1285亿元”不难看出，短短一年多时间里，我国REITs市场在产品数量与整体规模上均实现了显著提升。
证监会《答复函》表明“下一步，中国证监会将与香港方面保持密切沟通合作，积极推动REITs市场发展，加快推动REITs互联互通尽早平稳落地”。此外，5月7日，中国证监会主席吴清在国新办新闻发布会上表示，将支持上市公司利用股、债、REITs等多元化工具开展直接融资；深化交易所债券市场对外开放，并推动将REITs纳入沪深港通标的；2025年9月17日香港特区政府行政长官李家超在《行政长官2025年施政报告》中指出，“香港证监会将积极推动房地产投资信托基金（房托基金）纳入‘互联互通’标的，提升两地房托基金的流动性”。这些信号均表明，REITs纳入沪深港通的举措有望先于REITs-ETF落地。在此过程中，可重点关注那些资质优良、流动性较好的REITs标的。
